Problemas con inquilinos

Es bien sabido que aunque rentar un bien inmueble, a menudo se presentan situaciones desagradables e inesperadas que debe sortear el arrendador de un bien inmueble, y que en ocasiones debe acudir ante las instancias jurisdiccionales a fin de recuperar su propiedad dada en renta. Por lo regular no es un camino fácil ni rápido el que deben recorrer los propietarios para la recuperación, incluso llega a ser costoso debido a las gestiones de recuperación a través de un juicio. Entre los problemas más recurrentes que se presentan en las relaciones arrendador-arrendatario son:

• Falta de pago oportuno de las rentas por parte del inquilino
• Uso diferente al convenido en el contrato (en caso de haberlo)
• Falta de pago de cuotas de mantenimiento y otras
• Uso indebido de las instalaciones y deterioro del inmueble objeto de arrendamiento
• Violaciones al reglamento (condominio)

Por ello, la importancia de contar con un contrato de arrendamiento elaborado apropiadamente, además de una investigación previa al inquilino y la constitución de las garantías procedentes, minimiza la exposición al riesgo que corre el arrendador, sin embargo es imposible eliminar los riesgos asociados.

Por lo general las personas que arriendan un bien inmueble piden como garantía las siguientes:

• Un fiador o aval con una propiedad libre de gravamen
• Una fianza expedida por una institución reconocida
• La suscripción de títulos de crédito como pagarés
• La suscripción de una póliza jurídica
• El pago de algunos meses de arrendamiento
• Un bien mueble como un vehículo, en prenda

Sin embargo, de entre las garantías descritas, implican diferencias en cuanto a su eficacia al momento de su ejecución y se deben tener en cuenta ciertas circunstancias.

Fiador con bien inmueble

Un fiador con un inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad (Ciudad de México) y libre de gravamen, resulta idónea para reclamar los adeudos del arrendatario, pero se debe demandar judicialmente, repercutiendo en un juicio tan largo, como resulte de las gestiones como incidentes, recursos legales, juicios de amparos, etc. que interpongan los abogados del fiador para evitar la ejecución del bien inmueble objeto de la garantía, ello sin contar que previo o en el inter de la demanda éste podrá darlo en garantía o incluso puede ser embargado por otro adeudo o demanda judicial y en consecuencia la garantía puede verse disminuida o puede perderse la oportunidad de ejecutarla. Existen profesionales que ofrecen en garantía como arrendamiento algún inmueble en múltiples ocasiones, pero que resultan de documentos falsos o incluso deriva en fraudes, en el peor de los caso y en el mejor de ellos los litigan incansablemente para disuadir al peticionario de justicia, a continuar invirtiendo en el juicio.

Fianzas

Las fianzas por lo regular, en caso de que el deudor o inquilino dejen de pagar las rentas, éstas cubrirán, por una cantidad inicial (precio de la fianza), siempre y cuando se contenga la cláusula de orden y excusión, es decir que si no se contiene, la afianzadora se negará a pagar hasta que el deudor sea declarado insolvente, debiendo de agotar el juicio respectivo. La mayoría de las afianzadoras se niegan a pagar debido a esta circunstancia, debiendo agotar previamente un juicio en contra del inquilino, para que después se factible cobrarles, sin embargo, a la postre puede resultar incosteable agotar un juicio que pueda representar mayores gastos que el monto que se pretende recuperar.

Pagarés

La tan común práctica de garantizar por medio de pagarés, debe de verse sólo como una forma más ágil de cobrarle al deudor o al aval, demandándolo, pero si el demandado carece de bienes embargables, realmente no hay forma de recuperar a través del juicio ejecutivo mercantil, los adeudos. Lo ideal para la constitución de la suscripción de estos títulos de crédito, es que los firmantes principal u obligado solidario cuenten con bienes inmuebles o muebles de fácil remate y de sobrado valor, para poder embargarlos y obtener, tanto los adeudos, como los gastos del juicio.

Póliza jurídica de arrendamiento

Una póliza jurídica, es una cobertura legal, que poco a poco se ha ido extendiendo debido a su flexibilidad y bajo costo, ya que mediante el pago de una suscripción anual es posible asegurar que en caso de que que el inquilino o arrendatario deje de pagar dos mensualidades, podrá ser requerido extrajudicialmente y/o judicialmente demándandole además de los pagos, la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con ello evitándole al dueño o arrendador el pago de los gastos asociados como gestiones de cobro, honorarios de abogados por demandas, audiencias, asesorías, gastos de copias, seguimiento al juicio, gastos de ejecución y desalojo (en su caso), etc. con ello se minimiza el riesgo de que el inquilino o arrendatario use por mucho tiempo el bien arrendado, ya que si no se le demanda, difícilmente lo entregará voluntariamente. En este caso el inquilino demandado será quien cubra los gastos asociados al juicio para poder defenderse, que incluso en algunos caso se llega a dar intentando alargar el juicio lo máximo posible.