Juicio Civil de otorgamiento y firma de escritura en contratos de compraventa

Es común, encontrarnos a menudo con situaciones jurídicas en las que se transmitió un bien inmueble a través de un contrato privado de compraventa en el que únicamente se firmó el mismo por las partes y se realizó el pago correspondiente. Sin embargo por sí mismo ésto no significa que dicho inmueble ya sea propiedad del comprador.

A decir, la ley, exige que a partir de cierto monto, para el caso de operaciones de compraventa sobre bienes inmuebles como casas, departamentos, terrenos, bodegas, etc., se otorgue ante Notario Público, quien extenderá la escritura pública correspondiente y mandará inscribirla en el Registro Público de la Propiedad para certeza jurídica. Asimismo el notario se debe de cerciorar que han sido pagadas todas las contribuciones, que el vendedor tiene la capacidad legal para poder vender, que los documentos presentados son genuinos, etc., en resumen el notario público constata que todo sea legal y permite la transmisión en un plano de legalidad para ambas partes.

Juicios sobre bienes inmuebles

La presente categoría de juicios pertenecen a las controversias jurídicas sobre bienes inmuebles, es decir, lo que estará en juicio será la titularidad o propiedad de un bien inmueble. En México es muy alta la tasa de bienes inmuebles, llámense casas, departamentos, terrenos, etc. que no están escriturados y así permanecen indefinidamente, incluso se transmite la posesión de generación en generación sin que cuenten con un título legal que les permita vender ese inmueble.

Para poder vender un bien inmueble, no basta tener un simple contrato de compraventa, sin que debe estar reconocida la propiedad a través de una escritura pública extendida por un notario y que a su vez esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, para efecto de dar certeza legal al comprador, pudiendo cerciorarse que la propiedad efectivamente la tiene quien dice ser el vendedor y así ser víctima de una estafa.

Pero ¿qué pasa si no se realiza la compraventa de un bien inmueble ante notario?

Sencillamente, si no se hizo la compraventa del bien inmueble ante notario, no es propiedad del comprador, ya que no dispone de la escritura pública que le confiere el carácter de dueño y en el Registro Público de la Propiedad sigue apareciendo como vendedor la persona anterior, es decir del vendedor.

¿Qué puedo hacer si compré un bien inmueble con contrato privado de compraventa y no ante notario?

Si solo compraste una casa, departamento, terreno, local, etc. con un contrato privado de compraventa, se deberá de agotar un juicio conocido como «de otorgamiento y firma de escritura», en el cual un juez deberá de valorar los documentos y demás pruebas ofrecidas (incluidos los comprobantes de pago como recibos y depósitos), para determinar si procede o no, declarar que sobre el bien inmueble adquirido mediante contrato privado, deba formalizarse a través de una escritura pública ante notario y en caso de negarse el vendedor, entonces podrá ser el propio juez quien firme dicha escritura, para que finalmente figure como propietario el comprador.

¿Qué pasa si el vendedor de un bien inmueble comprado con contrato privado de compraventa fallece?

En tal caso, deberá iniciarse el juicio de otorgamiento de forma y escritura escritura contra la sucesión (testamentaria o intestamentaria), y en caso de que aun no se haya iniciado, podrá ser el propio comprador quien haga la denuncia a juicio correspondiente, con el consabido desgaste y costos por un nuevo juicio, ello además de correr el riesgo de no poder ser declarados a los herederos señalados como tales.

Además existe el riesgo de no poder probar en juicio que se pagó el total del precio convenido y la acción intentada fracase, y adicionalmente el SAT ya exige el cumplir con ciertos requisitos fiscales.

¿Qué sucede si compro un bien inmueble con contrato privado y después me escritura el vendedor?

Es posible comprar con contrato privado un inmueble e inmediatamente después, el vendedor otorgue ante el notario público lo cual sería afortunado, pero si se deja pasar algún tiempo, y es persona física existe el riego que fallezca o le perdamos la pista con el paso del tiempo y ya no sepamos donde localizarlo, y por otro lado, si es empresa quien vende podrá correrse el riesgo que una vez pagado el precio, si lo dejamos por mucho tiempo sin escriturar, la empresa se disuelva (desaparezca). En todo caso, se recomienda una vez cumplido el contrato por haber pagado, exigir la escrituración por el vendedor y evitarse el juicio.

¿Cuanto cuesta un juicio de otorgamiento y firma de escritura (acción proforma)?

El costo es variado, depende del tiempo, así como las gestiones y notificaciones que deban realizarse dentro del juicio, pero puede ir de aproximadamente $50,000.00 hacia arriba, en Ciudad de México, por eso es muy importante realizar cualquier operación de compraventa ante un notario público.

Acércate a nosotros, con gusto te asesoramos para una certeza jurídica en operaciones de compraventa de inmuebles, evita comprar problemas a futuro.