Señalamos algunos problemas o dificultades de celebrar un contrato de compraventa privado, es decir que no se hace ante Notario Público.
¿Cómo comprar o vender un bien inmueble o propiedad en Ciudad de México (CDMX)?
Lo ideal es que se haga la operación ante un Notario Público de la entidad a la que corresponde el bien inmueble, agotando todas las formalidades legales.
¿Qué debo hacer si deseo comprar un bien inmueble en México?
Bueno, esa es la duda de muchas personas, y la recomendación sería por demás simplista: “ante Notario Público”, sin embargo la realidad muestra que en la mayoría de las veces esto no es así.
La legislación en Ciudad de México, y de forma más precisa, el Código Civil establece como formalidad del contrato de compraventa sobre bienes inmuebles, ante Notario Público, siempre que supere cierto monto, que por lo general casi todas las operaciones de compraventa lo hacen.
Entonces ¿vale una compraventa de un bien inmueble (casa, terreno, departamento) si no se hace ante un notario público? ¿es válida una operación de compraventa de un bien inmueble si se hace en escrito privado?
La respuesta es no, no vale, estrictamente hablando, pero es posible demandar al vendedor para que nos otorgue ante el Notario Público y éste elabore la escritura que legalmente nos acredite como propietarios del bien inmueble en cuestión, siempre y cuando se haya cubierto totalmente el monto de la operación.
Pero ¿que sucede si el vendedor ya se murió?
Hay que demandar a la sucesión testamentaria o intestamentaria sobre sus bienes, para que nos escriture ante Notario Público, peeero ¿qué pasa si no hay sucesión sobre sus bienes? Pues hay que iniciarla.
¿Complicado? No, para nada, esos juicios nos los echamos en el desayuno en México <broma>
La verdad es que en la Ciudad de México, al igual que en muchas otras partes de México las propiedades son muy caras de acuerdo al estilo de vida, así que la mayoría de las operaciones de compraventa se consuman mediante varios pagos y no en uno sólo, aun así se puede manejar ante Notario, pero la realidad es que las personas en la mayoría de las ocasiones lo hacen a través de un contrato privado entre partes, ya que hay “confianza”, al comprarle a un familiar, conocido, amigo, etc. pero lo que en realidad estamos comprando es un problema a futuro.
Si aun así insistes en comprar de forma privada tu casa, depto, terreno u otro de forma privada te damos las siguientes recomendaciones:
Elabora un contrato de compraventa de bienes inmuebles detallando específicamente el bien inmueble, con sus medidas, colindancias, etc.
Precisa nombres, tanto de vendedor como comprador, así como identificaciones, anexa una copia de cada uno, y asegúrate que todas las hojas estén firmadas.
Si se entrega la posesión del inmueble, documenta dicha circunstancia en una cláusula.
Si se entrega un pago inicial al momento de la celebración del contrato de compraventa asegúrate que se incluya en una cláusula.
Asegúrate que te sea entregada un certificado de libertad de gravamen expedido por el Registro Público de la Propiedad, o mejor aún, tramítalo por tu cuenta, y cerciorate de que no aparezca gravamen alguno como embargo, avisos preventivos, hipoteca, etc.
¿Qué obstáculos me puedo encontrar al intentar un juicio para que me otorgue ante notario público, el vendedor de un bien inmueble?
En primer lugar que el contrato, al no haberse otorgado ante un fedatario público como el Notario Público, no tiene la certeza de que se haya celebrado por las partes el día que se señala, ya que bien pudo haberse elaborado antes o después, en consecuencia se debe acreditar lo que se conoce como “día cierto” ¿y a qué se refiere este principio?
Debe darse certeza a la fecha de elaboración del documento privado “contrato de compraventa”, y se logra cuando el comprador o vendedor han fallecido o cuando ya estuvo ese documento ante una autoridad investida de potestad pública en ejercicio de sus atribuciones.
También hay que super asegurarse de que de documenten los pagos realizados a cuenta de la compraventa de la propiedad, mediante depósito a cuentas bancarias o exigiendo que se extienda el recibo correspondiente por el receptor del dinero, ya que muchos jueces exigen que se exhiba el pago total del inmueble al intentar el juicio correspondiente, o bien, incluso el demandado podría negar que ha sido cubierta la totalidad del pago, y en consecuencia se podría declarar improcedente la acción intentada.
Al respecto, existen dos criterios; el primero que señala que se debe acreditar el pago total del inmueble en cuestión, y el opuesto que precisa que aunque no se haya cubierto el precio total de la operación del inmueble, se debe exhibir con la demanda, mediante billete de depósito, el faltante de la operación, para que se tenga por satisfecho el precio pactado y en consecuencia se exija la escrituración a cargo del vendedor.
¿Son recurrentes los juicios de otorgamiento y firma de escritura?
Así es, son muchos los juicios que se ventilan en los tribunales, no solo de la Ciudad de México (CDMX), sino en cualquier otra entidad de la República Mexicana, lo cual exhibe parte de nuestra cultura y costumbres al momento de adquirir un bien inmueble entre amigos, conocidos o familiares.
En oposición a lo anterior, cuando adquieres un inmueble vía crédito bancario o ante algún instituto como INFONAVIT, FOVISSSTE u otro organismo estatal, siempre se aseguran que se haga ante notario público, o ante alguna autoridad, a fin de constituir la debida garantía hipotecaria, es decir, se aseguran que quede legalmente constituida hipoteca sobre tu propiedad para que si no pagas, te puedan demandar y si no pagas, rematen o adjudiquen en su favor tu inmueble. Ellos no te prestan para que compres tu casa sin hipoteca de por medio.
¿Cuál es el proceso para comprar o vender una propiedad ante notario?
Contactar a un Notario público y él te indicará los requisitos, tiempos, costo y procedimiento. Por lo general se le proporciona la escritura pública que acredita al vendedor como titular de un bien inmueble, se investiga en el registro público de la propiedad a la que corresponda si reporta o no gravamen, verifica que esté al corriente en los pagos de contribuciones y derechos, así como reglamentos, planos, etc., en su caso y una vez que todo está en regla señala fecha de firma para la escritura, documentando la forma en que se hará el pago y diversa información que exigen las leyes fiscales y de prevención de lavado de dinero, para finalmente enviar a inscribir la escritura al registro público de la propiedad. Puede el notario desde el comienzo de la elaboración de la escritura enviar un aviso preventivo al registro público de la propiedad un aviso preventivo con fecha de caducidad, para que se inscriba durante la elaboración de la escritura que se inscribirá en definitiva.
¿Que ventajas se obtienen al tener la escritura de un bien inmueble a mi nombre?
Son innumerables ya que podrás vender, arrendar, dar en garantía como fiador, pedir préstamos con garantía hipotecaria, donar, puedes heredar a tus beneficiarios tu propiedad, etc.
Otra ventaja muy importante es evitar que quien te vendió un bien inmueble, le pueden embargar o puede vender a un tercero de nueva cuenta el bien inmueble o peor aun si lo someten a un procedimiento penal pueden demandarle la extinción de dominio e intentar quitarle la propiedad.
Comenta y ayuda miles de personas que como tú tienen dudas en relación a la compraventa de bienes inmuebles, nos interesa tu opinión o experiencia.